1、做預(yù)算

預(yù)算包含：運營前成本和運營時成本

• 運營前成本也就是前期投入成本。

房租：成本中的大頭。做民宿的，房東會要求半年付或者年付，所以要先做好前期房租的半年或一年成本。

裝修（硬裝和軟裝）：

硬裝：就是整體改造房子，一般老房子才會大動筋骨，比如老化很嚴(yán)重的地板、廁所的吊頂、墻面都要重新拆裝和粉刷，因此硬裝的成本也很大，不建議找老小區(qū)的房子，而新房子的房東又不太愿意把房子拿出來做民宿，所以找房子也是一件大事。

軟裝：可以簡單理解為裝飾，包含家具、壁畫、陶瓷、花藝綠植、燈飾、窗簾布藝等等，極大考驗審美能力。

其他:押金、網(wǎng)費、家用電器、廚房的燒水壺、鍋碗筷勺、案板刀具等等等等

• 運營時的成本是需要不斷支出的。

水電燃費和物業(yè)費

布草和生活必需品：被套、枕套、床單、拖鞋、杯子、衣架、紙巾、洗浴用品、牙刷牙膏、急救箱、調(diào)味料這些，屬于易耗品，建議少買勤買，如果一次性采購一年的量積壓在庫房，會加大前期的投入成本。

維修費用：維修家具、電器、馬桶、電閘……

人工成本：如果打算自己經(jīng)營，則不產(chǎn)生人工成本，請人來看店的話也是一筆不小支出。

托管費：現(xiàn)在有民宿托管平臺，幫你打理各項業(yè)務(wù)：房屋打掃、布草洗滌、買易耗品、客戶咨詢、訂單處理、接待客人等，選擇托管的話先提前打聽好托管費。

2、調(diào)查

包括選址調(diào)查和用戶調(diào)查

• 選址相當(dāng)重要，好地段決定了你民宿的死活。選址需要注意哪些方面呢？

區(qū)域周邊：盡量靠近景點和市中心，因為客流量都集中在這兩個地方。當(dāng)然競爭也很大，如果你能做出自己的特色，偏遠(yuǎn)一點也照樣有生意。周邊設(shè)施要成熟，商場、超市、便利店、步行街、餐飲、醫(yī)院、銀行等能滿足就滿足

交通：交通一定一定要便利，最好出門步行10分鐘以內(nèi)就有地鐵或者公交站。

小區(qū)情況：小區(qū)門禁特別嚴(yán)格的就不用考慮了，這給客人增加難度；有的物業(yè)禁止小區(qū)開民宿，如果你偷偷經(jīng)營，發(fā)現(xiàn)了之后，不會驅(qū)趕你，但是會斷水?dāng)嚯娮柚鼓憬?jīng)營；老小區(qū)的房租會便宜很多，但是設(shè)施老化，裝修成本高，沒有電梯，老小區(qū)的居民大多數(shù)年歲大，容忍度低，經(jīng)營民宿可能會遭到他們的投訴。這些情況都要提前打探好。

• 用戶調(diào)查

很多民宿主喜歡自嗨，總覺得自己的創(chuàng)意很牛逼，客人會不請自來，別忘了開民宿是給服務(wù)消費者的，人的消費習(xí)慣一旦養(yǎng)成就很難改變，所以在做定位目標(biāo)消費群體時，消費者的消費需求、消費習(xí)慣和消費特點都要進(jìn)行深入的調(diào)查。比如帶寶寶的家庭出游需要嬰兒監(jiān)聽器這些安全設(shè)施、情侶出游喜歡浪漫的房間。

3、簽合同

簽合同的時候注意保障自己的利益。

合同期限：和房東簽合同時，期限最好在3-5年。如果只簽一年，有的房東看你的民宿經(jīng)營得好很賺錢，合同到期了會漲房租。

違約金：加上違約金條款。是我們保障利益和降低風(fēng)險的手段。開民宿前期會投入裝修成本，這些是無法帶走的，如果房東提前收回房源，這會是很大的損失，增加違約金，房東不會輕易地收回房源。

房屋維護(hù)：我們租房的時候，房子里的設(shè)施壞了，會找房東，但是作為民宿經(jīng)營，不同的房客入住，無法保證房屋不造成任何地?fù)p壞，這方面需要跟房東協(xié)商清楚，把責(zé)任劃清，避免到時候產(chǎn)生糾紛。

4、做定位

包含差異化和定價

• 差異化

市面上的民宿這么多，怎么才能讓你的民宿脫穎而出？那就是做出差異化。從哪個方面出發(fā)做差異化呢？答案就是你！每個人身上肯定有獨特之處，你要做一個自我分析，將自身的特點、優(yōu)勢分析出來，把自己的特點轉(zhuǎn)化成民宿的特點。例如你喜歡攝影，可以做攝影主題的民宿，攝影還能再進(jìn)行細(xì)分，風(fēng)景攝影、人物攝影、寵物攝影……或者你擅長美食，做美食主題的民宿，給客人品嘗不一樣的美食，這些美食都是你親手制作的。這些都是你區(qū)別其他民宿的差異化，打造自己的品牌。

• 定價

很多人急著回本盈利，價格就想定多少就定多少，這是不對的。定價看哪些方面呢？

當(dāng)?shù)氐南M情況：調(diào)查附近各種房型民宿的價格區(qū)間。

民宿的裝修檔次：這是根據(jù)你的預(yù)算來的，在你能承受的預(yù)算里，房子能打造成什么檔次，心里要有個數(shù)。

增值服務(wù)：看你能不能提供其他的服務(wù)，比如機場接送、景點接送、包餐，這樣可以把價格定得高一點。

回本時間：一般回本時間需要一年，再慢慢盈利，這主要看兩個數(shù)據(jù)：客單價和入住率。你需要計算在一定的客單價時，入住率達(dá)到多少才能保本和盈利。經(jīng)營的時候根據(jù)節(jié)假日、旺季、淡季來靈活調(diào)整。

5、辦證件

合法開民宿需要辦6個證：衛(wèi)生許可證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)許可證、消防檢查合格意見書、食品流通許可證或餐飲服務(wù)許可證。

這里需要強調(diào)的是，民宿屬于特種行業(yè)，需要辦特種行業(yè)許可證，辦這個證又必須要有消防檢查合格意見書，消防又是一個大難關(guān)，在下邊的裝修設(shè)計部分說。

6、裝修設(shè)計

裝修設(shè)計可以和辦理證件同時進(jìn)行，這里需要注意的是，在設(shè)計圖紙出來之后拿到當(dāng)?shù)氐南啦块T審核，符合消防標(biāo)準(zhǔn)之后再進(jìn)行裝修，不然等你完全裝好了，再發(fā)現(xiàn)不合格就非常麻煩了。如果證件不齊也營業(yè)就屬于違規(guī)經(jīng)營，在法律上，我們還是要嚴(yán)格遵守。切忌在法律邊緣試探。

7、人員招聘和管理

民宿管家要招聘有經(jīng)驗的，最好在開業(yè)之前就能入職的，他參與了一家民宿從無到有的過程，會更加珍惜這份成果。如果你是自己和家人經(jīng)營或者交給托管平臺，就忽略這一條。

8、對接OTA平臺

現(xiàn)在的OTA平臺很多，Airbnb、小豬、途家、攜程、榛果、木鳥等，和平臺對接要在開業(yè)前就做好，等開業(yè)后就晚了。房源上線要走流程和手續(xù)，等手續(xù)辦好，有照片就可以上線了。你可以同時多平臺上線，這樣可以增加曝光度，也可以專心經(jīng)營一個平臺，這樣評價集中，利于你的排名。多平臺的話你要確保精力充分，注意維護(hù)房源信息，避免客人下單了無房的情況，產(chǎn)生差評。

9、開業(yè)運營

這方面就不多說了，服務(wù)是硬道理，不斷地嘗試和優(yōu)化你的民宿，維護(hù)老顧客，提高復(fù)購率。這部分細(xì)述能出一本書了。

10、品牌連鎖

這也是一門大學(xué)問，你會經(jīng)營1家民宿，不代表你能經(jīng)營好10家，能經(jīng)營好10家，也不代表能經(jīng)營好100家，因為民宿作為個性化住宿產(chǎn)品，無法大量快速復(fù)制，各方面的學(xué)問還有很多，我們先定好一個小目標(biāo)：1家民宿，入住率80%，1年實現(xiàn)盈利。已經(jīng)很棒啦。

點評:民宿開業(yè)只是第一步，要經(jīng)營好才能實現(xiàn)好的盈利